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豪掷16亿元购买物业,为谁输血?

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人福医药豪掷16亿元购买物业,引发千层浪。

6月22日,人福医药(600079.SH)称,因经营发展需要,公司旗下4家子公司向武汉珂美立德生物医药有限公司(下称“珂美立德”)购买物业资产,交易金额合计约16.45亿元。

人福医药1997年在上交所上市,是湖北省的医药工业龙头企业,控股为武汉当代科技产业集团(下称当代集团),实控人为艾路明。年报数据显示,截至2021年底,人福医药归属于上市公司股东净资产是131.47亿元,本次购买资产的金额超过上市公司净资产的10%,按规定应及时披露。

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实际上,人福医药这一交易行为发生在今年3月,截至公告披露日,已支付超过80%的交易价款。

人福医药此次购买的物业资产,位于武汉市东湖新技术开发区,土地性质为商用,购买面积合计超过14万平方米。尤为值得注意的是,所购物业资产包括一处独栋人才公寓,该人才公寓按计容面积计算均价高达7.04万元/平方米。

这栋人才公寓位于武汉市光谷附近,当地房产中介向时代周报记者介绍,周边公寓均价为1万-1.3万元/平方米,交易价比市场价溢价近7倍。让外界更为不解的是,人福医药高价买入的物业资产以期房为主,目前还处施工阶段,可能会出现不能按期交付的风险。

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交易对手方珂美立德在2018年还由人福医药间接全资持有,珂美立德现为武汉当璟商业管理有限公司(下称武汉当璟)的全资子公司,实控制人为刘柏君。武汉当璟与人福医药控股股东当代集团往来密切。

当代集团是“当代系”的核心平台,由艾路明1988年创立,现已成为涵盖医药、地产、金融等产业的大型集团,资产规模超千亿。今年4月,当代集团出现债务违约,流动性危机公之于众。

人福医药自身资金状况也不容乐观。截至今年3月底,人福医药资金近35亿元。

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同期,该司负债总额高达192亿元。人福医药长期为当代集团“输血”。

年报数据显示,2021年度,当代集团通过第三方企业采取每季度期初借款、期末偿还的方式,累计借款发生金额(不含利息)为81.79亿元。直至今年4月,当代集团才将全部本金及利息归还给人福医药。

人福医药此次16亿元收购物业资产,是否意在为正处资金危局的当代集团输血?时代周报记者就相关问题多次致电人福医药,截至发稿未获明确回复。

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人才公寓价格虚高?

参与此次交易主体均为人福医药旗下企业,它们分别是旗下武汉人福医药有限公司(下称“武汉人福”)、武汉人福创新药物研发中心有限公司(下称“人福新药”)、武汉天润健康产品有限公司(下称“天润健康”)、宜昌人福药业有限公司(下称“宜昌人福”) ,交易金额分别为5.11亿元、4.68亿元、3.9亿元和2.77亿元。

独栋人才公寓购买方为宜昌人福。这处公寓地面3层、地下2层,按计容面积计算的交易对价为7.04 万元/平方米。

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“子公司未查询到周边同类物业可比价格,故以销售备案均价9万元/平方米为基础协商确定价格,并且经过周边区域对比,公司认为交易价格是公允合理的。”人福医药公告解释称。

公告并未披露人才公寓的具体地址,仅称物业资产位于光谷三路以西、荷叶山北街以南。时代周报记者以购房者身份咨询光谷三路周边房屋中介,对方介绍称,周边公寓价格在1万-1.3万元/平方米。

宜昌人福所购人才公寓,价格明显高于市价,存在价格虚高嫌疑。网数据显示,光谷东片区共有49个在售新盘,均价最高的是当代铭山筑,价格为4.7万元/平方米,是商业别墅项目。

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人才公寓周边二手房(含住宅和公寓)均价在0.8万-2.2万元/平方米。

本次交易标的大多为期房,交付时间多数在2023年。不过,武汉人福、人福新药、天润健康已于今年3月17日向珂美立德支付了交易总价款的80%,分别为4.08亿元、3.74亿元和3.12亿元;待办理不动产权登记后,这3家人福医药子公司将向珂美立德支付剩余所有价款。

宜昌人福此次购买了275套公寓,分别在3月11日、3月14日向珂美立德支付0.5亿元和1.01亿元,即购买公寓的全款1.51亿元;购买的人才公寓已于3月30日支付1.26亿元全款。人才公寓现房项目交付时间为2022年6月,目前已过交付时间。

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2022年一季度,人福医药投资活动现金流出金额达40.05亿元,上年同期投资活动现金流出仅为4.12亿元,同比大增872%。大笔现金流出也引发监管关注,上海交易所要求人福医药说明2022 年一季度投资活动净现金流出大幅增长的原因,并核查是否新增资金占用情形。

对此,人福医药6月初回复监管工作函称,2022年一季度,购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付现金19.01亿元,支付其他与投资活动有关现金21.04亿元。

珂美立德曾是人福医药子公司。年报数据显示,截至2018年底,人福医药间接持有珂美立德100%股权。

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据2019年报,人福医药在报告期内将珂美立德100%股权对外转让。目前,武汉当璟是珂美立德的全资股东。

武汉当璟和当代集团多有关联。天眼查数据显示,武汉当璟执行董事兼总经理刘柏君,还兼任武汉长江建投有限公司(下称武汉长江建投)董事。

武汉当璟是武汉长江建投的第二大股东,持股比例为30%。当代集团通过旗下武汉当代地产开发有限公司间接持股武汉长江建投20%。

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时代周报记者了解到,珂美立德的近况也不甚理想,旗下人福国际健康城项目已因拖欠款项停工。

人福国际健康城项目位于东湖高新区光谷三路,原定交付时间为2021年12月31日,该项目何时复工仍未有明确的解决方案,但位于园内的商业别墅项目“当代铭山筑”目前仍在中介机构挂牌售卖,售卖均价在3万-5万元/平方米。

2022年4月30日,人福健康城施工方湖北环亚振建设工程有限公司张贴停工公告,截至目前,项目建设方珂美立德拖欠工程款3.5亿元,公司已无力承担剩余工程,致使人福国际健康城项目被迫停工。

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“当代系”危局

今年,人福医药曾因被当代集团长期占用资金收到监管函。

4月27日,人福医药收到监管工作函,处理原因是控股股东资金占用。次日,人福医药回复称,当代集团自2019年起通过第三方企业或下属全资(或控股)子公司借款。

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人福医药回复上交所的函件显示, 2019年,当代集团向人福医药借款1亿元;2020年起,当代集团通过第三方企业每季度期初

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