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买家电、手机,以旧换新不是新鲜事,但买房子也能以旧换新,倒鲜有所闻。近日,深圳一楼盘传出“以房换房以旧换新”的消息。

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与此同时,深圳楼市调控政策也有松动迹象。深圳住建局近日发布,拟修订公积金贷款政策,有望实现“一人购房全家帮”。

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这是什么信号?经过一年多的深度调控,深圳楼市现状究竟如何?

住宅换公寓?

开发商赚足了吆喝

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“普通住宅换尊贵大平层总裁私域!”“换商务公寓!”“换临街商铺!”这是深圳南山区“弘基翰林九锡”打出的海报,“以房换房以旧换新”8个大字赫然醒目。

根据海报信息,以房换房的交换原则为:以旧换新,等价交换,多退少补。至于价值认定标准,新格以项目现场公布为准,旧房价格则以所在小区半年内成交的均价为准。

若半年内无成交,则以一年内成交均价为准。

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7月15日,记者致电该项目售楼处,工作人员表示,海报内容属实,购房者可以深圳市现有住宅置换现场新房,该活动目前尚无明确的截止时间。

“旧房将由开发商代为挂牌销售,且在2023年收房之前,租房租金由开发商承担。”该工作人员说。

据了解,该项目分A、B两栋,A栋为建面约343-555平方米的大平层公寓,毛坯均价10万元/平方米,共68套;B栋为建面约35-98平方米的小户型商务公寓,毛坯均价7万元/平方米。

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链家地产深圳信和分公司的中介人士李勇告诉记者,以旧换新活动只针对A栋大平层公寓,小户型商务公寓暂不参与。

“照此面积和价格计算,一套大平层公寓最少约3430万元,目前,深圳公寓首付最低五成。”李勇向记者解释道,假如用一套价值2000万元的住宅置换该项目3600万元的大平层公寓,若旧房未还房贷部分为200万元,那么已还的1800万元可用于抵扣新房五成首付,另外还需贷款1800万元,完成置换。

前述工作人员称,目前已有十几套房正在走换房流程。多位熟悉该地段的中介人士则向记者透露,该活动刚开始不久,目前的效果并不好。

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“小户型卖得还算可以,大户型很难卖,目前还没听说有人来换房。”一位资深中介告诉记者,公寓和住宅在水电费、物业管理等方面都存在差异,且此公寓产权年限仅有40年,价格还不便宜,对大多数购房者来说并不划算。

在58安居客房产研究院分院长张波看来,以房换房,本质上是开发商花样促销的手段,是一种噱头,能快速提升楼盘知名度,但预计最终真正换房的比例会很小。

招聘房托?

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市场冷淡掩饰不住

“30-45岁,穿着打扮要富态,不能太邋遢。”这出自深圳某兼职招聘公众号,近日发布的一则招聘广告。

这是要招什么兼职?原来,是为深圳“中海学仕里”楼盘招聘“看房充场人员”。

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该招聘广告显示,需要招40名充场员,工作时间为9:20-18:00,工资每人每天120元,工作内容,就是在销售中心充场看房。广告最后又再次强调“看起来富态”。

“房托并非近期才出现,也不是深圳独有的现象。”裕丰地产的中介人士李浩瑜告诉记者,一般市场行情遇冷时,不少楼盘会设置“带看奖”,一些中介人员为了拿奖,就会找房托假装看房。

有时各种打折促销活动都无法刺激到市场,开发商就会自己请房托,来充当售楼处的“气氛组”,制造一种楼盘很抢手的假象。

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据乐有家研究中心数据显示,2022年上半年,深圳一手住宅网签16126套,环比下跌39%,同比下跌39%,是近年来的成交低谷,比2020年上半年还少601套,新房市场的低迷明显可见。

反观大湾区另一个一线城市广州,其6月一手住宅网签达1.25万套。乐有家研究中心发布的《2022年上半年深圳楼市报告》显示,深圳6个月的一手住宅网签量总和,不敌广州近2个月的网签量。

中指研究院深圳分院研究总监童晓玲认为,受首套房贷下降、疫情可能得到有效控制等利好因素带动,下半年,深圳房地产市场有望好转。同时,下半年将会有大量新房入市,也给了购房者更多选择余地,预计在供应端持续改善下,市场情绪或逐步回升。

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二手房市场已有复苏迹象

相较于一手住宅,二手房市场的表现则更为冷淡。

中指数据CREIS显示,深圳二手住宅市场整体成交相对低迷,调控效果持续显现。2022年上半年,深圳二手住宅共成交9965套,同比减少65%;成交面积共94.42万平方米,同比减少61.7%。

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“深圳二手房市场保持清冷在意料之中。”张波说,二手房参考价格对于市场的作用不容小觑,以参考价作为放贷依据,购买二手房几乎无杠杆,二手房成交量因而难以提升。

德佑地产的中介人员蓝沛胜告诉记者,深圳存在一、二手住宅价格倒挂的情况,同区域的新房往往比二手房便宜,导致二手房比新房难卖。

“相较于去年底和今年一季度,近两个月来,深圳二手房成交情况已经有所好转,不少同事已相继开单。”蓝沛胜说,今年5月,深圳首套房贷从4.9%降至4.75%,许多购房者的心态可能发生了变化。

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据深圳房地产信息平台数据,今年1-6月,深圳二手住宅成交套数分别为1557套、872套、1117套、1860套、2318套和2241套,后两个月已回到2000套以上水平。

成交量波动的背后,也伴随着价格的变动。

国家统计局数据则显示,深圳二手房价格指数在今年前五个月均处于同比下降的态势,6月则止跌回升,反映市场缓慢回升中。

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“不可否认,深圳二手房市场近期有一定复苏。”易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受记者采访时表示,深圳房地产市场成交量和价格的下跌,总体与全国市场降温的大环境相匹配。

尽管从上半年的整体数据来看,还难以完全走出降温通道,但已有一些积极表现。

“下半年,深圳二手房成交量有望提升,价格可能会随之逐渐企稳。”严跃进说,预计后续会有一些稳定市场的政策出台。

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童晓玲也表示,预计深圳后续将在“房住不炒”的底线思维下,继续以微调为主,“不排除在政策上进行边际优化调整,以释放前期过度抑制的购房需求。”

7月6日,深圳市住房和建设局发布公告称,拟修订公积金贷款政策,有望实现“一人购房全家帮”。

“深圳今年上半年还未针对楼市出台明文的放松政策,目前调控从紧力度居前。”张波认为,若上述公积金政策能够落地,则有利于缓解深圳年轻人群在买房首付层面的压力,在一定程度上有望提升深圳楼市热度。

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(文章来源:上海报)

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